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房价由哪些构成?看完这篇,秒懂房价难跌的原因!

2021年02月16日 18:47     小编:张佩          点击:795

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面对越来越高昂的房价,你有没有过一个这样的疑问:房价里有多少是造价,多少是税费。

房价可能是中国买房人最熟悉的陌生人。

简单的来说可以套用这样一个计算公式

房价=土地+开发成本+开发费用+税费+利润

如果我们对这个公式进一步拆解,那么这个公式会被拓展为

房价=土地(前期开工+建安+配套)+(销售+财务+办公+不可遇见费用)+(营业税+所得税)+开发费用。

最近三年房企的房地成本不断提高,地产项目利润也被大幅压缩。

根据一些专业的数据报告显示综合实力前200的房企19年平均净利润为14%,与18年相比结束了上升趋势

土地成本

土地成本通常包括:土地款、拆迁、安置、土地出让金和手续费。

开发商从政府手中拿地,通常有两种形式:

  1. 招拍挂——政府通过正常拍卖,向社会有资质条件的开发商出让土地。

  2. 勾地——开发商通过企业自身优势,促进当地发展,向其它有地房企洽谈。

关注楼市的朋友们一定听过楼面价这个概念

一幅地块的楼面价=土地成交总额÷总建筑面积,也就是摊到每一平米建筑面积时所需的土地成本。

大部分我们看到的住宅用地,都是通过招拍挂的方式出让的,房企竞拍次数越多,价格就越高,一块地因此有了溢价率的说法。

溢价率越高,说明房企拿地的意愿越强,也侧面证明了,这个板块的热度之高。

开发成本

这部分就是所谓造楼的成本,顺利拿地后就可以开始造楼了,具体包括前期准备工作,招募工程队施工,采购建筑材料,实施建筑工程,协助市政配套落地等。

前期的准备工作包括:地质勘探、文物勘探、总体规划设计、三通一平费用、围墙、定位放线、供水供电、雨水污水等。

建筑工程费用包括:建筑安装、材料设备采购(根据建筑层高费用依次上升,楼层越高费用越高)

市政配套费用包括:道路硬化、地下管线、街道绿化、河湖水系等公共配套设施费。

开发费用

开发费用可以细分为:管理、财务、销售和不可预见费用,合计占比约15%。

管理费用包括:办公、招待、差旅、员工工资

财务费用主要为:贷款利息

销售费用主要为:策划、销售、营销推广

最后预留小部分不可预见费用

税费

房企所有税费大约占销售收入的10%,主要涉及营业税、土地增值税、房产税、印花税、契税等13个种类。

不同城市的税费缴纳比例也会有差别。

利润

一个房地产项目的销售收入减去前面提到的各类成本费用,最后剩余的就是利润。

这样结合项目得体量看,利润还是非常可观的。但是当下,利润率数据则有被改写的可能,拿地成本逐年上涨,导致土地成本基本占售价的一半,也就是说10万一平的房子,光其中土地成本就到达五万元了。

房价就是这样起来的,当一块土地的土地成本较高的话,房价必然不会低,当然也可以通过土地价格来预估房价。

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