汉川房网
您当前位置:汉川房网>汉川楼市>本地楼市

接下来 刚需族 投资族 普通人该如何买房

2018年04月23日 11:09     小编:张情          点击:1786

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

扫描到手机


       宏观金融条件收紧带来的中长期房价下跌不可避免,全国房价走势大概率会延续北京的慢跌模式,不会崩盘,但随着贸易战的演进,最坏情况就是泡沫被动捅破。此时要不要买房,关键看你是强刚需还是弱刚需,投资族要非常谨慎,至于普通人,啃老能上车还是上车,更多还是想法子怎么提高收入。


房价2.jpg

1.有关房价的逻辑


       目前为止,我没有看到核心逻辑的变化:即宏观金融条件的收紧,由此带来的中长期房价下跌的不可避免。那很多城市不是依然在涨吗?没有错,的确有不少热点二线去年涨得很猛,比如成都和杭州。这些城市的房价,现在还很热。但是是不是说我对房价的大逻辑和趋势性判断就错了?


       我不这样认为,至少再过两到三年的时间周期,我们再来看我对房价的判断,才有意义。火爆和交易拥挤并不能推出资产价格就会一直涨,甚至很多时候在反身性的作用下,不是什么好事。


       不要盯着成都和杭州,看看北京,看看上海。通常,资产价格的上涨,一定是从最“优质”的资产开始的,然后传导到最劣质的。这和股市里很像,老股民都知道,垃圾股炒上天的时候,牛市基本就到头了。


房价3.jpg


       虽然房地产市场和股市有很多不同,但是从资产价格上涨的轮动从优质到劣质来看,是一样的。一线涨完二线涨,然后三四五线,最后是没涨的补涨。然后开始跌,跌的话肯定也是前期涨得最快最多的开始跌。


       北京反正已经开始跌了,上海虽然明面上基本持平,但交易环节,卖房者基本都有较大的议价空间,相当于变相跌。深圳的杠杆加得很厉害,目前靠着杠杆还把房价稳着,甚至又有点热起来的意思。但显然,这个是政治极为不正确的事情,大家都懂。


       再往后,全国房价的走势,大概率会延续“北京模式”,即“钝刀割肉”一样地慢跌,一年跌个15%左右,慢慢来。这样的模式,既不会崩盘,又可以让泡沫慢慢变小,实现软着陆。然而,这只是非常理想的情况。此前政府做了很多努力,把房地产变成“冻产”,目的就是要实现软着陆。


       本来岁月静好,一切都在掌控之中。然而这个月特朗普挑起的贸易战,却让这个既定方针的前景,变得扑朔迷离。房价问题目前来看,不仅仅取决于政府的调控,也还取决于贸易战的演进。如我此前所述,贸易战的背后,是经济博弈,是金融战。中国现在宏观经济最大的问题,就是杠杆率的问题。为什么高层反复强调要“去杠杆”“控杠杆”?请仔细体会一下。


       房价如何才能继续上涨?肯定离不开居民加杠杆的。有多少人能全款买房,尤其是作为投资用?没有杠杆了,房价靠什么支撑继续规模性地上涨?决定金融资产交易价格的,最重要的永远是金融条件的松紧,这是理解房价问题的核心。


       但大部分老百姓其实是没有这个概念的,他们根本不懂金融。比如你问专家,为啥房价会涨,他说因为这里区位好。大家就理所当然地觉得有道理了,但你继续问,为啥同样的位置,为啥几年前不猛涨,最近几年才猛涨呢?这是一个金融常识的问题。


另一个金融常识是流动性。


       房子是流动性极差的资产。它不像股票,你看到它跌了,可以马上割肉止损。你去北京上海看看很多二手房,挂牌几个月,价格降了,也无人问津。这才是投资房子风险最大的地方。请你记住,价格下跌不是投资房子风险最大的地方。价格下跌还卖不出去,才是风险最大的地方。


       有些人肯定会说,放屁,房子怎么可能卖不出去?说这样的话的人,只能说除了无知还非常短视,看看历史,你就知道上海当年可是买房子送户口也没人买的。预期才是资产价格走势的关键,如果市场对一个资产的预期变了,从集体看涨,到集体看跌,就可完全逆转。


       流动性好的资产,这种逆转会快一点,比如股票和大宗商品,在几周之内就可以完全逆转。流动性差的资产,这种逆转就会慢一点,比如房子,可能要小几年。


       最坏的情况,中国房价这个最坚挺的宇宙泡沫,有可能因为美国的强势介入,被动捅破。老美要和中国搞,肯定是用它最擅长最强势的领域来打你的致命弱点。怎么玩儿?肯定是用它在金融方面的优势,来搞中国的宏观杠杆率高这个弱点。


       做投资的,需要为这种最坏的情况,预留一定空间。


2.三个可操作的观点


       最后,有关要不要买房这个问题,我还是重申以前的三个可操作的思路:


刚需族


       如果是强刚需,比如不买房就没办法结婚,老婆就要跑了,那你还是乖乖买吧!就算价格高也要买,房子对你来说是个“救命”的消费品,你还考虑价格搞毛?如果是弱刚需,可以等一到两年。


投资族


       我的观点非常明确,现在入手房子投资,性价比太低。在一些前期涨幅过大(比如翻倍)的城市,现在入手房子,简直可以用愚蠢来形容。


普通人


       首付自己都搞不定,买个房子就连付首付也要靠父母出一大半的钱,是中国普通人的写照,其实大多数人也是啃老族。


       我认为,你更应该关注的是怎么跑赢收入。赚到起码够付首付,且未来房贷不会显著影响生活这样的收入之后,才值得你去关心房价。


       尽量靠自己买房是没错,不过现在买房,刚毕业没几年的小年轻,光靠自己很难凑足首付,适当的啃老早日上车其实也是减轻父母对子女未来担忧的一种方式,就像此前有篇文章里说的,如果能够回到十年前,作者一定会劝父母多买两套房,不然也不至于现在高房价下,父母年纪那么大了还要为自己的居所焦虑。向父母借钱付首付也可以当做是把父母的钱拿来投资,总比放银行贬值强。


分享到:
获取优惠