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如果房屋出卖人不迁出户口该怎么办

2018年04月16日 15:04     小编:张情          点击:3529

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       在我国当前户籍政策下,户口仍是子女入学、就业、社会保障等权益的重要基础。尤其在一些热点城市,附加在房屋上的户口利益,是房屋价值的重要构成部分。在二手房交易中,一般买受人都会要求出卖人将原有户口迁出。各地住建部门发布的房屋买卖合同示范文本中,一般都包含户口迁移条款。但即便如此,出卖人不按约定迁出户口的情况仍大量存在,由此引发的纠纷仍十分常见。


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       1、房屋出卖人不迁出户口,都有哪些具体情形?


       一般来说,房屋出卖人不迁出户口,大致有以下几种情形:房屋出卖人能够迁出户口而故意不迁户;房屋出卖人名下没有其他房屋,无法办理迁户;房屋原有户口登记人员并非出卖人家庭成员,出卖人无权办理迁户。


       无论以上哪种情形,基于合同约定义务,以及出卖人对房屋的瑕疵担保义务,出卖人不迁出户口都是一种违约行为,对买受人的利益也会造成不同程度的损害。


       2、房屋买受人能否申请公安机关强制迁出房屋原有户口?


       户口管理政策在不同省市存在一定差异。目前,上海、江苏、山东、浙江等省市公安机关出台的有关户口管理的规定文件中,针对房屋所有权转移后原有户口人员不迁出户口的情况,已经有了明确规定。根据这些规定,房屋现所有权人可以申请强制迁出原有户口,经公安机关审核符合规定的,可将房屋原有户口迁至房屋所在地的社区集体户口。附1


       但在北京等其他省市,尚没有房屋现所有权人申请迁移原有户口的规定,原有户口的迁移只能由当事人自己提出申请才可以办理,房屋买受人无法申请。


       3、不迁出原有户口的情况下,房屋买受人的户口能否迁入?


       依据北京市公安机关的户口管理政策,在原有户口无法迁出的情况下,是可以迁入现所有权人的家庭户口的,也就是“一址两户”的政策。


       然而,这种方式虽然可以解决落户问题,但在一些对学籍名额有限制规定的学区,房屋上学籍名额已经被原户口人员使用的,买受人即使将户口迁入房屋也可能无法实现子女入学。


       4、房屋买受人能否通过诉讼,请求法院强制迁出房屋原有户口?


       在尚没有强制迁出原有户口规定的省市,迁移户口仍需要原有户口人员自愿向公安机关提出申请。并且,户籍管理属于公安机关行政管理职权范围,能否进行户口迁移又受迁移地址等条件限制。因此,如果房屋买受人起诉要求出卖人迁出户口,在当前审判实践中,法院一般认为此类诉求无法强制执行,甚至认为不属于民事诉讼案件受理范围,对此类诉求往往予以驳回。



       5、房屋买受人能否因出卖人不迁出户口,而要求其承担违约责任?


       房屋买卖合同中,一般都有关于房屋户口状况、户口是否迁移、迁移时限,以及不迁移或逾期迁移户口相应违约责任的约定。户口迁移作为出卖人合同义务,出卖人不履行、迟延履行,或者因其他原因不能履行此义务,均构成违约。买受人可以根据合同约定,要求出卖人承担违约责任。


6、出卖人一直不迁出户口,买受人可以主张违约金到哪一天?


       由于不迁出户口的违约行为是持续性状态,房屋买卖合同中往往约定出卖人逾期不迁出户口的,须按日支付逾期履行违约金。这种持续计算违约金的约定,法院往往会支持,买受人可以主张出卖人支付违约金至户口实际迁出之日。但在具体的违约金数额上,法院仍可以根据当事人的申请,对每日违约金数额进行适当调整。


7、要避免户口迁移纠纷,房屋交易中需要注意哪些问题?


       在房屋买卖合同签订前,买受人可以要求出卖人提供房屋已登记户口的状态信息,必要时可以要求共同向当地公安机关进行户籍信息查询。购买学区房的,还可以向当地教育部门查询房屋学籍的使用情况。同时,对于房屋交易后的落户政策、子女入学政策等也应进行详细了解。


       在一些连环交易中,房屋可能存在前手房主登记的户口。现房主出卖房屋前,应详细查询房屋上登记的户籍信息,避免再次交易中因前手房主的户口无法迁出,导致自己无法履行约定的户口迁出义务,却要承担违约责任。


       8、房屋买卖合同中户口迁移条款需要注意什么?


       在房屋买卖合同中,须明确约定办理完成户口迁移手续的具体时限,以及逾期履行的违约责任。同时,买受人还可以要求预留部分房款作为尾款,在出卖人迁出户口后支付,并在合同中明确约定。


       对于以落户、子女入学为购房目的,出卖人长期不迁出户口,将导致买受人订立合同目的无法实现的,还可以在合同中特别约定此种情况下买受人可解除合同,并对合同解除程序、房款返还,以及违约责任的内容和承担方法,进行明确约定。


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